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制定严格的入池合格标准

制定严格的入池合格标准  2014年9月30日,央行发布了进一步做好住房金融服务工作的通知,鼓励银行业金融机构发放住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放…

原标题:制定严格的入池合格标准

  2014年9月30日,央行发布了进一步做好住房金融服务工作的通知,鼓励银行业金融机构发放住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。多方面的信息显示,多家银行正就住房抵押贷款证券化展开内部调研,并表示将在合适时机尝试发行该类产品。

  业内人士认为,MBS的常规化发行对国内市场有着重大意义,将盘活整个房地产信贷链条,银行可以通过资产表外化腾挪出信贷空间,更好地支持实体经济。同时,此举有利于银行提高资产流动性和缓释资本充足率压力、增加房地产市场的资金供给、丰富我国债券市场品种和降低中国实体经济的资金成本。不过,我国尚处在发展MBS的初期,应制定严格的入池合格标准,加强基础资产风险分类,适度创新和风险自留,并不断完善市场的风险披露水平。

  中债资信日前发布的报告认为,此次监管部门鼓励发行MBS,将推动住房抵押贷款支持证券发展。“在我国MBS发展初期,了解MBS的特征和风险有助于分析MBS开闸对国内市场的影响和我国发行MBS时应该注意的问题。”中债资信创新产品部副总经理刘毅荣在接受本报记者采访时说。

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  从MBS的产品特征看,因其基础资产为住房抵押贷款,入池贷款笔数非常多,通常涉及几千到上万笔贷款,单笔资产占比低、分散度高、同质性强,一方面可以起到分散风险的作用,另一方面也为投资者判定风险带来困难,不利于投资者接受该产品。从产品期限来看,MBS期限通常在20~30年,入池贷款的剩余期限可能会跨若干经济周期,宏观经济和政策、失业率、房价水平等影响贷款信用表现的诸多因素存在较大不确定性,对投资者的资金实力与流动性能力均提出较高要求,投资者范围被在相对较小范围内。

  为解决风险期过长给资产池可能带来的违约损失风险,选择基础资产信用质量较好的资产池是最为重要的风险防范措施。其中,借款人的偿债能力和偿债意愿是影响贷款违约风险的首要因素。另外,MBS基础资产所涉及的抵押物是个人住房,选择房产价值在未来处于稳定或上升态势的资产池将有利于降低违约损失程度。一般而言,房产所处地区经济越发达,房价的抗跌能力越强,房产清算速度越快,回收价值越高,贷款的损失程度越低。选择加权平均初始抵押率(1-首付比率)较低的资产池也是重要的举措,这可以抵押物价值对贷款余额的一定覆盖程度,随着贷款本金的逐渐,在房产价值不变或上升的情况下,覆盖倍数不断提高,房屋的变现处置可对证券本息的兑付提供一定的保障,缓解因风险期过长而导致的违约风险。

  由于我国资产证券化处在发展初期,不少业内专家认为,不论是ABS或是MBS,都应产品结构清晰,不搞再证券化,以防衍生品的大幅发展导致金融体系风险的积聚和扩大。

  刘毅荣认为,发行MBS对我国经济发展具有重大的意义,但需结合我国具体国情和MBS的风险特征进行具体分析。考虑到我国金融市场发展不成熟,宏观经济增速放缓等特点,并结合美国2007年次贷危机的,在发行MBS时应关注以下几个问题:

  首先,制定严格的入池合格标准、考察贷款服务机构在贷后管理方面的尽职意愿和尽职能力。在资产证券化初期,应考察贷款服务机构管理能力,支持贷前尽职调查严谨、客户准入门槛高、贷款审批严格、风险控制体系完善、贷后管理能力强的银行以其优质的金融资产发行MBS.

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  其次,加强基础资产风险分类,并同步推进个人征信体系建设。目前我国个人征信措施不健全,对个人贷款的信用评估造成一定困难,不利于MBS产品信用风险的评估和区分。因此,在MBS发展的初期,可以将账龄、抵押率、房产所在城市发达程度等风险特征相近的住房抵押贷款打包进行证券化,起到风险区分的作用。同时,在MBS的发展过程中,推进个人征信制度建设,不断完善住房贷款的精确细分,逐渐形成差异化风险的MBS产品。在不断推进个人征信措施建立的过程中,可以参考国外的FICO评分机制,即依据消费者信用历史、品德以及支付能力等进行打分,虽然信用分不能作为决策的唯一依据,但可以为社会提供一个统一的评价标准,对银行提高风险管理水平,各机构作为决策参考等均具有一定的意义。

  再次,要适度创新,不搞再证券化。我国现阶段金融市场发展并未完全成熟,产品比较简单,创新程度较浅,资产证券化处在发展的初期。因此在发展MBS的初期,仍要产品结构清晰,适度创新,不搞再证券化,以防在市场发展不成熟时衍生品的大幅发展导致金融体系风险的积聚和扩大。

  “由于MBS产品的存续期长,而且可能经历跨周期的经济波动,因此基础资产的违约风险和早偿风险较高,要求发起机构担任的贷款服务机构在证券存续期内不断管理基础资产,在贷款违约时加强催收和抵押物的处理变现等。”刘毅荣认为,为了防止发起机构消极管理,需风险自留机制,适当的风险自留使发起机构能够获得资产池的剩余收益,起到一定的激励作用,完善产品的风险水平。此外,还需要充分的信息披露和风险来投资者的利益。因此,在证券发行时需对入池资产信息进行充分披露,外部评级机构等也需客观地对证券风险进行充分揭露,并在证券的存续期内不断关注风险的情况,由市场来决定证券的收益率,充分投资者的利益。

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