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中国楼市调查:经历房价腰斩后的温州 炒房客已绝迹

中国楼市调查:经历房价腰斩后的温州 炒房客已绝迹  2015年,中国房地产业正经历住房商品化后最漫长的阵痛期,房地产投资增速从3月首次跌破10%后一下滑,到目前已经降至历史最低点——2%…

原标题:中国楼市调查:经历房价腰斩后的温州 炒房客已绝迹

  2015年,中国房地产业正经历住房商品化后最漫长的阵痛期,房地产投资增速从3月首次跌破10%后一下滑,到目前已经降至历史最低点——2%。

  此后,全国各个城市相继出台各类配套政策:限购放开,补贴购房到目前为止,仅剩下北上广深四个一线城市以及三亚还在限购。

  各地的楼市发展则分化明显,以深圳为首的一线城市成交开始大幅增长,价格回升;而三四线城市最大的目标依然是去库存。

  11月10日,中央总、国家、、中央财经领导小组组长习明确指出,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”

  从10月起,澎湃新闻走访了全国数个代表城市,试图展示中国城市房地产市场现状。

  10月下旬的温州,天气仍然闷热,市区道两边见到最多的还是各楼盘的销售广告。

  10月26日,温州瓯海区德信海派公馆售楼处,售楼小姐正在向一对母女介绍楼盘情况。楼盘均价在1.3-1.6万元/平方米,这也是最近温州三个主城区楼盘的平均价格,与最高峰时期大约折价一半。

  “不是投资,现在谁还敢投资房产。”看房母女向澎湃新闻()表示,她们打算买一套120平方米左右的三房自住,“家里亲戚多,房子大一点住着方便。”

  经过长达4年多的不断探底,温州经历房价腰斩,今年以来,楼市渐渐步入平稳。

  2000年-2010年,对于温州的开发商来说,堪称黄金的十年,也是暴利的十年。

  温州当地房企中梁地产副总裁陈永锋回忆,温州楼市从2000年开始起步,市区均价从两三千元/平方米迅速上升到2010年的3万多元/平方米,经历了一个暴涨的十年。“那些年由于经济发展较好,同时土地供应量相对较低,很多人炒房,造成价格快速上扬,作为一个三线城市,市区均价一度超过一二线万元/平方米。”

  “那时卖房子就像卖咸菜一样,可能地刚拍下来,连楼盘在哪里都不知道,房子就已经卖光了。或者项目还停留在图纸上,房子就已经卖光了。那时的温州楼盘基本连售楼处都没有。”温州一手房代理公司好望角机构副总经理陈德赚说。

  陈德赚举例称,2009年鹿城区的某楼盘,拿地时楼板价9000多元/平方米,加上建安成本等,总成本约为1.5万元/平方米,而销售均价则达到3-3.5万元/平方米,利润超过100%是常态。

  陈德赚告诉澎湃新闻(),当时买房人都是从200、300平方米的大户型开始买,从高楼层开始买,最贵的最好卖,因为买大赚大,买小赚小。一个客户购买几套、十几套的情况很普遍。

  位于鹿城区核心地段的绿城鹿城广场项目,户型都在200多平方米至1000平方米,2009年开盘时卖出了4万元/平方米的价格,之后每次开盘价格都在上涨,2010年时最高涨到8万多元/平方米,该楼盘每次开盘,都能获得热销,“甚至要到省里找关系才能买到。”在二手市场,该楼盘的房源一度被炒到近10万元/平方米。

  2010年正是市场最热的时候,温州城区(鹿城、瓯海、龙湾)的楼市均价达到了3.5万元/平方米,与一线城市相比甚至有过之而不及。

  房地产市场巨额的利润回报,也吸引了很多原先做实业的非房地产企业加入到房地产开发上来,一时间土地市场暴涨,楼板价不断创出新高,2万多、3万多元/平方米的地王项目屡见不鲜。

  2010年底,剧情突然出现逆转。当年4月和9月,国务院连续发布两次调控文件。到2011年1月,国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议敲定相关八条政策措施,这一政策被称为“新国八条”。

  经历了数次调控的温州房地产人起初并不在意,而直接导致当地楼市陷入低谷的,是2011年开始爆发的温州民间借贷危机。

  2011开始,随着原材料价格上涨、劳动力成本上升、国际市场动荡不定的多重压力,使温州中小企业步履维艰,甚至发生了企业经营困难、资金链紧绷、企业主出走的情况,到9月中下旬至少就有9个企业老板“跑”的消息见诸报端。

  澎湃新闻()从多名温州房产业内人士处了解到,由于温州当地民间借贷一直相当发达,企业、个人之间的拆借非常多,联保、互保的情况也相当普遍,一旦其中的一个链条出现断裂,危机便呈多米诺骨牌效应扩散开来。“温州人有个特点,就是不会让手头上的资金闲置的,在当时,不是用于投资房产,就是用于民间借贷。”一名地产商说。

  大面积的踩踏影响了包括房地产在内的众多行业的整个圈层,一时间,企业、个人抛售房产现象大面积出现。

  李非2009年开始加入炒房大军,当时在温州郊县苍南、平阳一口气买了6套房子,单价在7000-8000元/平方米。

  2010年,他又在市区买了一套140多平方米住房,单价3万元/平方米。“当时房价疯涨,我是想着投资的。”

  2011年以后,房价开始出现暴跌,他在郊县的房子目前高的单价只有5000-6000元/平方米,低的只有3000-4000元/平方米,市区的房子价格则跌至2.2万元/平方米。

  这名陈姓温州市民原本只有2套房子,在楼市火爆时期,他将这2套房子拿到银行去抵押贷款,然后去各楼盘付首付甚至只是定金。这使他的房产一下子增加到了十数套。

  有一套房子,上午刚付20万元定金摇到号,下午就有人出价38万元买房号。一度,陈先生依靠炒房,资产大幅增值。

  据21世纪不动产温州区域中心加盟店店长金益城介绍,他们店所在的区域是市区核心区,楼市大跌前,板块内的二手房均价在4万元/平方米,目前的均价在2.5万-2.6万元/平方米。而今年以来,房东和客户的心态都比较平稳,投资性的需求已经没有了。

  国家统计局的数据显示,到2015年5月,温州房价经历连续37个月的环比(比上月)下跌。

  当地某小型开发商在鹿城区开发的鹿城一品项目,2010年年初时拿的地,楼板价2.8万元/平方米,规划设计时,都是300多平方米的大户型,2010年底开盘时,售价2万元/平方米的楼盘一套都没有销售出去。

  澎湃新闻记者了解到,在2011年之前,温州房地产开发主要以本土房企为主,随着楼市的暴跌,不良资产上升的银行不再授信,很多本土中小房企受到冲击,经营困难。

  在鹿城区七都岛,一家原本名为中信温州中心的楼盘已悄然该名为阳光100温州中心。阳光100常务副总裁范小冲在接受澎湃新闻()采访时称,经过这几年的筑底,现在可以看出当地楼市在慢慢复苏,同时,土地的价格也是较低的。而当地的一些中小房企,目前缺少资本市场的融资支持,开发能力也较为传统,因此也给了大型品牌房企参与的机会。

  2015年3月30日,住建部等部门联合发布三大房地产新政,全面支持房地产发展。

  2015年4月2日,温州市出台《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》,从文件发布之日起到今年12月31日,对首次购买新建普通商品住房的购房户,在取得房屋所有权证时,给予一定的补助。

  立竿见影!2015年5月,国家统计局发布的70城房价数据显示,温州房价首次止跌。

  “温州经过几年的调整,到去年年中已经到了底点,今年开始成交量大幅回升,价格趋稳,回归,加上前几年土地供应不多,一些购房需求被延后。”新希望地产温州项目总经理姜孟军告诉澎湃新闻()。

  姜孟军称,新希望地产是2012年先期考察,2013年9月正式进入温州的。

  新希望的第一个项目是和万通合作的温州立体城。据介绍,项目去年底开盘,住宅均价1.4万元/平方米,一个多月时间卖了16亿。

  立体城的成功提振了信心,2014年7月,新希望以53亿元巨资摘得位于温州市边上的核心区地块,成为温州的总价地王,综合楼面地价1.3万元/平方米。

  这家国内规模最大的地产商温州分公司营销负责人表示,目前房企的拿地热情还不错,但要看地段。今年以来,温州供地量较大,预计明年入市楼盘会井喷,价格方面和今年不会有大幅度的提升。

  二手房的价格则开始相对回升。平安易居董事长姜毅表示,从他们公司的情况看,今年3月以来,温州市区二手房市场出现了回暖,市区月均成交套数在1500-2000套,相对市场最差时期已经翻了一倍多,而价格也较年初有10%的回升。

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